خطرات موج جديد پيش فروش واحدهاي مسكوني

آبادان خبر _ تغيير مسير سرمايه گذاري هاي خرد به سمت دارايي هاي با ثبات، طي چند ماه اخير موجب شده تا دوباره گرايش به خريد املاك و مستغلات در بين مردم افزايش يابد. البته تورم بازار مسكن ظرف دو سال گذشته به حدي بالا رفته كه فاصله زيادي ميان قدرت خريد مصرف كننده واقعي و بهاي خريد كالاي نهايي ايجاد شده است، ولي بررسي هاي بازار نشان مي دهد كه در همين شرايط تورمي، تا حد زيادي از ركود يك ساله معاملات مسكن كاسته شده و رونق نسبي معاملات در حال شكل گيري است.

اين فضاي جديد و اشتهاي تازه در بين مردم براي سرمايه گذاري در بازار مسكن، فرصت مناسبي براي برخي سوداگران فراهم كرده كه با استفاده از شگردهاي غيرقانوني به سودجويي در معاملات مسكن روي آورند.يكي از اين شگردهاي غيرقانوني، تبليغات پيش فروش املاك است كه اين روزها به ويژه در شبكه هاي مجازي با افزايش چشمگير آنها روبرو هستيم.

البته قراردادهاي پيش فروش مسكن ممكن است مزاياي متعددي براي شخص پيش خريدار داشته باشد مثلا در اينگونه معاملات پيش خريداران بهاي كمتري نسبت به خريد نقدي مي پردازند و يا اينكه ممكن است بهاي ملك پيش خريد را در اقساط متعدد با فواصل زماني طولاني بپردازند كه در هر دو حالت، كمك شاياني به پيش خريداران مي كند اما در پي اين مزايا، خطرهاي عظيمي در كمين پيش خريداران نشسته است كه گاهي حلاوت ثمن كمتر را به تلخي تبديل مي كند.

مقالات بيشتر:وكيل حقوقي غرب تهران

اكثر حقوقدانان بر اين باورند كه ماهيت قرارداد «پيش فروش» با «بيع» متفاوت است زيراهنگامي كه شخصي قراردادي را در قالب بيع (خريد و فروش) منعقد مي كند ، مالكيت در همان لحظه قرارداد از فروشنده به خريدار منتقل مي شود ولي در قرارداد پيش فروش با توجه بر اين كه ساختمان در حال احداث است، اين اتفاق رخ نمي دهد. به بيان ساده تر در قرارداد هاي پيش فروش، هنگامي كه ساختمان از سوي مالك و يا سازنده تكميل مي شود و در مقابل پيش خريدار آخرين قسط ثمن را مي پردازد، انتقال مالكيت صورت مي پذيرد و گرفتاري اصلي عموم جامعه آنجائي است كه اين گونه قرارداد ها را در بنگاه هاي مشاورين املاك در قالب اسناد عادي منعقد مي كنند و همين امر منجر به شكست و نهايتا طرح دعاوي متعدد در مراجع ذي صلاح مي شود.

مشكلات عديده قرارداده هاي پيش فروش مسكن و گرفتاري عامه مردم در اين نوع معاملات باعث شد تا قانون پيش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصويب برسد كه صراحتا ماده ۲۴ قانون مذكور حكايت از تنظيم قرارداد پيش فروش در قالب سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي دارد و صرفا بنگاه هاي مشاورين املاك مي توانند مذاكرات اوليه را انجام بدهند و سپس طرفين را براي انعقاد قرارداد به سمت دفتر اسناد رسمي هدايت كنند.

يكي از مهمترين نكاتي كه همواره در چنين قراردادهايي باعث اغواي پيش خريداران مي شود، استفاده از «كد رهگيري» در مشاورين املاك است. در حالي كه اخذ كد رهگيري براي اينگونه معاملات از سوي بنگاه هاي املاك در آينده اي نه چندان دور نمي تواند به كمك پيش خريدار بيايد چرا كه از نگاه اتحاديه صنف املاك ، انعقاد اين گونه قرارداد ها از سوي بنگاه هاي املاك، تخلف صنفي است و صرفا كد رهگيري براي قراردادهايي همچون مبايعه نامه اجاره نامه و... معتبر است. به بيان ديگر بنگاه هاي مشاورين املاك تنها مجاز به انعقاد قرارداد هايي هستند كه سند رسمي آن در اداره ثبت اسناد املاك به ثبت رسيده باشد. حتي تكميل احداث يك ساختمان نيز نمي تواند آن را از حالت پيش فروش خارج كند بلكه اين ساختمان پس از اخذ پايان كار، صورت مجلس تفكيكي، تقسيم نامه و اخذ سند رسمي، قابليت معامله در بنگاه هاي مذكور را دارد.

از سوي ديگر بارها ديده شده سازندگان و يا مالكان واحدهاي پيش فروش، در طول مسير ساخت مبادرت به اخذ تسهيلات بعد از قرارداد با پيش خريداران مي كنند و براي تضمين بازپرداخت تسهيلات، همان آپارتمان را در رهن بانك قرار مي دهند. در اين قبيل موارد اگر قرارداد پيش فروش در قالب سند عادي باشد ممكن است در صورت عدم بازپرداخت اقساط تسهيلات و يا حتي متواري شدن سازنده يا مالك، بانك وام دهنده از پيش خريدار سبقت بگيرد و در راستاي وصول مطالبات خويش، آپارتمان را از طرق قانوني تمليك كند.

بنابراين تنظيم اين گونه قراردادها در قالب اسناد رسمي و مطابقت آنها با قانون مصوب باعث مي شود كه سند پيش خريداران بر اسناد اشخاص ديگر رجحان داشته باشد و پيش خريداران بتوانيد حقوق خود را تضمين كنند.

به همين دليل ضمن هشدار نسبت به افزايش آگهي ها و تبليغات پيش فروش مسكن در ماههاي آينده، به متقاضيان خريد اين قبيل املاك توصيه مي شود قبل از انعقاد قرارداد پيش فروش، حتما در خصوص سابقه عملكرد سازنده در آن منطقه تحقيقات لازم صورت گيرد و سپس قرارداد پيش فروش در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسند تا احتمال سوء استفاده از اعتماد سرمايه گذاران و زيان مالي آنها كمتر شود.

مقالات ديگر:سالن عقد شيك